Foto: Un condominio observado por supuestas irregularidades, en el barrio de Achumani, en La Paz.
El DS 4732 dispone que los contratos deben aclarar todos los pagos a realizarse como parte del precio de venta acordado, con obligación de entrega inmediata de título de propiedad una vez pagado y sin modificaciones unilaterales.
Mediante el Decreto Supremo 4732 aprobado el miércoles, el Gobierno decidió restringir y prohibir las cláusulas abusivas en los contratos de venta de inmuebles a futuro o con reserva o preventa para evitar estafas. Con la norma se busca regular las ofertas que realizan inmobiliarias y otros.
“El presente Decreto Supremo tiene por objeto establecer disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de bienes inmuebles…”, señala el artículo 1 del Decreto.
El lunes 9 de mayo, se informo que al menos un centenar de personas de La Paz y Santa Cruz afirmaron ser víctimas de estafa por parte del Grupo Akros 7 SRL, una inmobiliaria que también operaba como financiadora directa para la compra de bienes a bajos intereses.
La ASFI más tarde comunicó que el Grupo Akros 7 SRL y otras de ese tipo que “estarían estafando con préstamos otorgados a personas, no están autorizadas ni reguladas” por la institución.
El Decreto Supremo 4732, en su artículo 2, señala que se aplica a todo contrato emergente de una relación jurídica cuyo objeto esté relacionado con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades conocidas comúnmente como preventa, de un bien inmueble de cualquier tipo, incluidos lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros bienes inmuebles ofertados bajo tales modalidades.
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Estos contratos en forma previa a la suscripción, deberán contar obligatoriamente con la certificación de no contener cláusulas abusivas, norma que será emitida por el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, dice el artículo 3.
Para contar con la certificación, los contratos deberán contener: a) Identificación del propietario del bien inmueble; b) Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda; c) Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble; d) Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato; e) Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación;
También deben incluir f) Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios; g) Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento; h) Disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes; i) Cláusulas que no sean desproporcionales para la usuaria y usuario, consumidora o consumidor.
Por otra parte, estos contratos deben incluir : j) Fecha de inicio de la obra, cuando corresponda; k) Fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato; l) Todos los pagos que la usuaria o usuario, consumidora o consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos; m) La superficie del bien inmueble y sus características técnicas; n) Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos;
o) Planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios; p) Documento de administración de territorio aprobado por el Gobierno Autónomo Municipal, para lotes; q) Cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes; r) Otros requisitos que puedan ser solicitados.
Prácticas comerciales abusivas
El decreto identifica ocho tipos de prácticas comerciales abusivas en el marco de la Ley 453: a) Suscribir contratos no certificados, conforme lo establecido en el Decreto. b) Ofertar la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de preventa, de bienes inmuebles, sin acreditar facultades específicas de disposición sobre el bien inmueble otorgadas mediante instrumento público por el propietario; c) El incumplimiento del plazo de entrega acordado en los contratos.
También se considera prácticas comerciales abusivas: d) El incumplimiento a las características técnicas del bien inmueble u otras condiciones acordadas; e) La exigencia de cualquier otro cobro no previsto en el contrato; f) El incumplimiento de ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos establecidos; g) Modificación unilateral del uso de las áreas comunes ofertadas; h) Venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización del Gobierno Autónomo Municipal.
Instancias de reclamación
El Decreto señala que el incumplimiento a las disposiciones contenidas en la norma, podrá ser denunciado por los usuarios y consumidores en la vía administrativa de la reclamación ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, en el marco de la Ley 453.
En los siguientes 20 días el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional aprobará mediante Resolución Ministerial el procedimiento y otros aspectos necesarios para la aplicación del Decreto y sus disposiciones.
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La norma aclara que los usuarios y consumidores que cuenten con contratos vigentes comprendidos en lo dispuesto por el Decreto 4732, suscritos con anterioridad a la fecha de su publicación, podrán presentarlos ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, a objeto de la verificación de la existencia de cláusulas abusivas.
Puntualiza que en los casos que se detecte la existencia de cláusulas abusivas, los usuarios y consumidores podrán ejercer su derecho a la reclamación ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, como parte de la Ley 453.
Más de 200 denuncias de estafas
El pasado 12 de mayo el viceministro de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor, Jorge Silva, en entrevista con este medio reveló que hay más de 200 denuncias contra inmobiliarias que operan de forma ilegal y 50.000 personas afectadas o víctimas de estos ilícitos que confiaron su dinero para obtener un terreno o departamento de estas compañías.
Explicó que son unas cinco inmobiliarias las que tienen la mayor cantidad de denuncias, que son investigadas con la Fiscalía y la Policía.
La autoridad indicó que el 98% de este tipo de empresas opera de forma ilegal en el país, ya que no hay una norma que las regule. En esa oportunidad anunció que junto al Ministerio de Justicia y Ministerio de Obras Públicas, se preparaba un proyecto de ley para comenzar a regular a las inmobiliarias.
/RI/Fuente: Página Siete